独立观点，静观西安楼市。

板块分析，避免雾里看花。

(资料图)

土拍是楼市的风向标，地产大佬们敏锐的商业嗅觉闻到了不一样的气息，在西安土拍中，国企、民营出手阔绰，溢价抢拍。

3月25绿城底价成交软件新城34.817亩（GX3-31-13）商住用地；3月27日是保利与中铁建、中海、招商四大房企业竞价抢拍“触顶摇号”溢价14.91%摘得软件新城118.827亩（GX3-36-14）住宅用地。

2023年3月28日，金地地产、龙湖地产“落子”城东浐灞西路板块，摘地草北村146.601亩城改用地，“填空利好”浐灞西路板块。

金地地块（CB5-2-209）位于沁水新城南侧、浐河西路西侧，总共58.891亩，容积率3.77，规划配建8100㎡幼儿园，地块濒临浐河，会是未来项目的一大卖点；另外在规划中地块西侧还有一宗22亩的中小学教育用地，是否也会随着项目配建，目前还不得而知。

该宗地成交总价34040万元，折合亩单价1445万元，楼面价5749元/㎡,由西安天畅房地产开发有限公司（金地地产）摘得。

龙湖地块（CB5-2-210）位于灞业大境东侧，龙湖香醍国际一期对面；在这120.414亩土地中含有32.704亩安置用地，用次出让开发用地87.71亩，容积率4.83。地块对面就是龙湖天街及民办的浐灞龙湖小学，附近还有浐灞二十三小学、第四初级中学公办教育资源。

该宗地成交总价59645万元，折合亩单价1570万元，楼面价4875元/㎡,由西安龙佑置业发展有限公司（龙湖地产）摘得。

这两年该片区有奥园誉府、融创云潮府两个项目开盘，热度都还不错；该片区也是龙湖地产在西安深耕的一个板块，开发出了近800亩的龙湖香醍项目，算是区域开发的一大功臣，此次再次在该片区拿地也算是手到擒来、轻车熟路。

两宗地唯一不好的就容积率偏高，不过对于西安的刚需来说还是很有吸引力的，按5000多元的拿地楼面价和地块规划指标，根据以往备案价情况，最终毛坯售价应该在1.5万元左右，而且都是行业内比较稳健的优质房企操盘。

除了浐灞的“底价成交”，长安区的土拍却是溢价9.38%成交，CA06-9-15商服用地3.945亩、CA06-9-16商住用地19.736亩（其中住宅19.172亩、商服0.564亩）、CA06-9-17商服用地8.828亩，三宗合计32.507亩，位于长安区郭杜街办居安路以西，樱花一路以南。

由西安德威置业有限责任公司（陕西惠尔房地产开发集团有限公司）摘得，成交总价3.5亿元，土地单价1077万元/亩，楼面单价约5843元/㎡。

值得注意的是，此三宗地块属于“二次入市”，曾在2022年6月份的土拍中底价32000万元，最高限价36800万元，最终惨淡“流拍”；令人没想到一年之后，地块重新入市，在同样底价和限价的情况下，竟然溢价9.38%成交，多卖出3000万元。

这与西部大道板块的火热密不可分，2022年10月份陕建地产和云南“城改王”俊发集团联合拿下了北侧的264亩住宅用地，也就是已经亮相的陕建雁南朗境项目；并且还有在建的雁塔第七小学和雁塔第四中学。

所以土拍的“回温”预示着房企们已经穿越最低谷，向新的楼市周期进发，相信用不了多久，西安楼市又将迎来产品“逼格”和“价格”齐飞的时代！